Как мы считаем цены
Откуда объявления, как мы убираем повторы и что значат «обычная цена» и «дешевле рынка».
Откуда объявления
Из 207 открытых Telegram-каналов с объявлениями о жилье в Ташкенте, Ташкентской области, Андижане, Намангане, Коканде и Фергане. Читаем только их публичные страницы, без подписки. У каждого объявления — ссылка на пост в канале. Снятые объявления (сданные, проданные, удалённые) храним 90 дней, потом стираем телефон, текст и фото — остаются цена, район и площадь для статистики.
Как разбираем текст
Цену, комнаты, район, этаж и площадь из текста объявления достаёт нейросеть Google Gemini. Номера телефонов и @ники в текст для неё не попадают — их скрываем заранее. Если чего-то в тексте нет, поле остаётся пустым — без догадок. Цены в сумах переводим в доллары по официальному курсу ЦБ Узбекистана.
Повторы
Одну и ту же квартиру часто выкладывают в нескольких каналах. Мы сравниваем фото, текст и параметры — комнаты, этаж, район, цену — и показываем такую квартиру одной карточкой. В подсчётах она тоже одна.
Обычная цена (медиана)
Это середина ряда цен: половина квартир дешевле, половина дороже. Считаем по району и числу комнат за последние 60 дней, раз в час. В расчёт идёт одна публикация на квартиру и не больше трёх объявлений одного канала, чтобы один крупный канал не перекашивал цену (в городах области, где рынок — один-два местных канала, без этого ограничения). Группу меньше 8 объявлений не считаем: на трёх ценах медиана врёт. Явные ошибки — дешевле $50 или дороже $20 000 в месяц, цену «за человека» — отбрасываем.
«Дешевле рынка»
Пометка у объявления, если цена ниже обычной для таких квартир рядом: «на 15% дешевле рынка». Район в Ташкенте большой, цены в нём сильно разные, поэтому обычная цена — это медиана 12 ближайших объявлений с тем же числом комнат (покупка — 15 ближайших, цена за м²) от места из объявления (квартал, ориентир, метро), не дальше 5 км и не больше трёх от одного канала; в карточке видно, до скольких километров пришлось дойти. Если рядом меньше 8 — по району. Если ближайшие дешевле, а весь район дороже, «ниже рынка» не пишем — показываем оба числа. Разницу меньше 10% называем «на уровне обычной цены», без процентов: точнее медиана не знает. Трёхкомнатные и больше необычной площади сравниваем за квадратный метр среди квартир от трёх комнат; у одно- и двухкомнатных цена от площади почти не зависит — их сравниваем по числу комнат, а у совсем маленьких не пишем «подозрительно дёшево». Названия и границы кварталов — открытые данные хокимията Ташкента (opendata.tashkent.uz).
Индекс аренды
Отдельный показатель — как меняются цены новых объявлений от месяца к месяцу и от недели к неделе. Это медиана по всем новым объявлениям месяца в Ташкенте — одна публикация на квартиру, без ограничения на канал и без «рядом», поэтому число может отличаться от обычной цены в карточках и на страницах районов. Прошлые месяцы пересчитываются из тех же объявлений. На графике — то же по неделям (понедельник — воскресенье). Месяц и неделю показываем и сравниваем, только если в них 50 и больше объявлений с таким числом комнат.
Аренда в зарплатах
Медиана аренды месяца, переведённая в сумы по курсу ЦБ, делённая на среднюю начисленную зарплату в Ташкенте из последнего выпуска Нацкомстата (stat.uz). Эта зарплата — до вычета налога и без малых предприятий и микрофирм, поэтому доля от реального дохода обычно выше.
Ограничения
Это цены из объявлений, а не из договоров: после торга итоговая цена может отличаться. Район иногда определяем по ориентиру или махалле, если он не назван прямо. Мы показываем то, что написано в объявлениях, и не проверяем квартиры.
Цитирование
Цифры можно использовать со ссылкой на kvadro.app. Вопросы — [email protected].
Новые квартиры — сразу в Telegram
Задайте район, цену и комнаты — бот пришлёт подходящее, как только оно появится в каналах. Бесплатно.
Открыть в Telegram